Défiscalisation LMP

Défiscalisation Loi LMP

Tout savoir sur la défiscalisation via la Loi LMP : est-ce la solution idéale pour réduire le montant de votre impôt ?

Investir dans une location meublée pour les professionnels : la loi LMP

Lien vers le texte de loi officiel

impots.gouv.fr

Ce texte est-il encore en vigueur en 2017 ?

Oui

Qu’est-ce que c’est ?

Réduction d’impôt sur les revenus perçus.

Comment ça marche ?

Même dispositif que la Loi Censi Bouvard mais réservé aux professionnels (LMP = logements meublés pro).


Cette solution est-elle adaptée à vos besoins ?

Quelle tranche d’impôts est concernée ?

Si vous payez plus de 10 000 € d’impôts par an.

Besoin d’un capital à investir ?

Oui

Besoin d’une épargne mensuelle nécessaire ?

Oui


Pour qui ? Comment ?

Cette loi concerne les investisseurs qui souhaitent faire une activité commerciale et une réelle source de revenus avec des locations en meublé. 

La défiscalisation LMP a été modifiée par la Loi de Finance dès 2009. Outre l’obligation de recettes supérieures à 23 000 €, il est nécessaire qu’elles dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Une condition plus difficile à remplir lorsque l’un des époux non exploitant travaille.

Quel logement ? Quelle définition du professionnel ?

Il s’agit de location en meublé par toute personne, de chambres ou d’appartements. Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (et non de celle des revenus fonciers). Elle peut être exercée par une société de personnes (EURL, SARL de Famille non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou par une société soumise à l’impôt sur les sociétés (SA, SARL de droit commun, etc.).

Le locataire doit alors bénéficier de meubles et d’agencements répondant à un usage normal d’habitation. L’investissement LMP concerne les résidences meublées suivantes :

  • Les résidences de tourisme classées
  • Les résidences avec services pour les étudiants
  • Les résidences avec services pour les personnes âgées ou handicapées
  • Les résidences d’accueil et de soins agréées.

La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes qui réalisent plus de 23 000 euros TTC de recettes annuelles (au prorata temporis la première année d’exploitation) et retirent au moins 50 % de leurs revenus grâce à cette activité. Elles doivent être inscrites comme loueur professionnel au registre du commerce.

Quel est le fonctionnement du dispositif ?

  • Les avantages fiscaux LMP échappent au plafonnement des niches fiscales.
  • L’amortissement des biens immobiliers peut être effectué sur les revenus ultérieurs de l’activité. Vous pouvez également imputer le déficit BIC (hors amortissements exclus) sur le revenu global.
  • Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts pour l’acquisition et toutes les charges d’exploitations (valeur réelle).
  • Le bail doit être de 9 ans minimum. Vous avez la possibilité de déléguer la gestion à un exploitant. Vous pouvez alors récupérer la TVA.
  • La défiscalisation concerne tous les postes : les frais d’acquisition, les frais de notaire, les droits d’enregistrement, les frais de constitution de société, les honoraires de conseil, les frais d’ingénierie et le montage juridico-financier.
  • Les logements LMP ne sont pas compris dans l’assiette de l’ISF lorsque la recette annuelle est supérieur à 23 000 € TTC et qu’elle représente plus de la moitié des revenus.

Quels risques ?

Ils sont de deux ordres :

  • Il faut faire attention au marché de l’endroit où se trouve le bien.
  • Il faut bien analyser la valeur et anticiper les problèmes de revente à terme.

Quel avantage ? Quel inconvénient ?

Le + : ce dispositif permet de bénéficier d’abattements importants sur les revenus perçus et de se constituer un patrimoine.

Le – : dans le cas d’un exploitant unique pour la résidence, vous êtes totalement dépendant de lui, sans pouvoir interférer dans sa politique.

Le conseil de Franck Ladrière

La Loi LMP concerne plutôt ceux qui ont une capacité d’épargne importante. De plus, elle peut être optimisée à condition d’utiliser le levier de l’emprunt.

 

Une fois par mois,

Retrouvez les derniers articles parus sur le blog de
Franck Ladrière et ne ratez aucune information
pour réduire l’impact financier de l’impôt

en lui donnant du sens !