Démembrement de propriété pour payer moins d'impôts

Le démembrement temporaire de propriété a encore un intérêt pour payer moins d’impôts, Par Franck Ladrière

Réaction à l’article concerné :
Une bourse d’échange pour favoriser les démembrements de propriété
Les Echos – 23 Janvier 1998

En 1998, le marché du démembrement temporaire de propriété était encore faiblement organisé. Franck Ladrière avait mis en place une bourse d’échange portant sur la nue-propriété et l’usufruit d’actifs patrimoniaux. Cette initiative, inédite à l’époque, avait été mise en valeur dans un article des Echos de janvier et permettait de payer moins d’impôts. Qu’en est-il aujourd’hui de ce marché, 20 après ?

Même s’il existe toujours aujourd’hui, le démembrement temporaire de propriété présente beaucoup moins d’attraits. En effet, le législateur a remis en cause cet avantage à deux reprises. Tout d’abord en 2008, rendant notamment les intérêts non déductibles (sauf dans le cas d’un logement social ou intermédiaire). Mais surtout, en 2012, quand il a changé les règles du jeu en matière de cession temporaire d’usufruit.

Avant, il s’agissait d’une plus value immobilière et cela permettait de bénéficier d’un traitement fiscal intéressant, et donc de payer moins d’impôts. Aujourd’hui, elle est intégrée dans les revenus fonciers et ne représente plus aucun intérêt, étant taxée à plus de 60 % (prélèvements sociaux inclus).

L’intérêt demeure pour les investissements locatifs ou commerciaux

Alors, faut-il encore accorder de l’intérêt à ce principe ? Oui, mais dans un cas particulier : la nue propriété dans des biens à usage locatif ou commercial. L’investisseur qui opte pour le choix de la nue-propriété va acquérir le bien en totalité à un terme défini, alors que l’usufruitier va bénéficier des revenus qu’il pourra tirer du bien durant les dix à vingt années à venir (période de démembrement), tout en bénéficiant d’un vrai effet de levier. En effet, il perçoit la totalité des revenus générés par le bien alors qu’il a minimisé son investissement initial.

Quant au nu-propriétaire, il peut déduire les intérêts des emprunts qu’il contracte de ses revenus fonciers, sans supporter les problèmes de gestion et de charges liées aux locaux. A la fin de la période de démembrement, l’investisseur récupère non seulement la pleine propriété de l’actif immobilier (avec une décote liée au fait qu’il s’agissait d’une nue propriété) mais aussi les loyers. Il peut alors vendre cet actif pour réaliser une plus-value ou en conserver la propriété et bénéficier des revenus.

 

Le démembrement temporaire de propriété peut donc être intéressant si vous cherchez des revenus complémentaires pour la retraite ou dans le cadre du développement d’un patrimoine immobilier locatif existant. Il peut aussi être intéressant dans le domaine commercial, pour des professionnels souhaitant notamment placer leur trésorerie ou réaliser des investissements en limitant les risques.

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